A cidade de Vila Velha, no Espírito Santo, foi palco, recentemente, de um acontecimento inesperado e bastante perigoso. Talvez você tenha visto – nas notícias ou redes sociais – a cena de uma piscina de um prédio de luxo que desabou (literalmente) no andar de baixo, onde fica a garagem.

Se não viu, sugiro que dê um “Google” e assista ao vídeo capturado pelas câmeras de segurança no exato momento em que o acidente aconteceu (é inacreditável!). Por sorte, não tinha ninguém na piscina ou debaixo dela.

Não preciso nem dizer que os problemas causados foram imensos. Só para você ter uma ideia, a Defesa Civil do Estado precisou evacuar o prédio por vários dias para avaliar se a estrutura do local havia sido comprometida.

Fiquei imaginando a dor de cabeça que a construtora, os moradores, locadores e inquilinos do prédio devem ter ganhado com o desastre.  

Esse episódio me fez pensar o quanto investir em imóveis, do jeito tradicional, pode ser desvantajoso – eu mesmo senti na pele, quando trabalhei em um fundo de previdência complementar, administrando uma carteira de investimentos em imóveis (quantas vezes não recebi ligações para verificar as torneiras quebradas!). 

Isso não quer dizer que colocar parte de seus recursos no mercado imobiliário seja ruim. Pelo contrário! Além do bom e velho “comprar um apartamento para alugar”, existem maneiras alternativas de investir no setor, de forma segura e mantendo os rendimentos mensais.

É por isso que estou aqui hoje, para apresentar um outro caminho para você – os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

Mais especificamente, hoje vou falar sobre o VILG11 – Vinci Logística Fundo de Investimento Imobiliário – um fundo do setor de galpões logísticos, da gestora Vinci Real Estate.

Você verá por que ele é um bom FII para você comprar agora (certamente uma opção melhor do que um apartamento naquele prédio de Vila Velha e de muitos outros).

Antes de tudo, deixa eu me apresentar.

Olá, muito prazer! Eu me chamo Ricardo Figueiredo e atuo no mercado financeiro há 15 anos, sendo que nos últimos cinco trabalhei diretamente com o mercado imobiliário.  

Aos 18 anos, dividia meu tempo como professor de Informática e a faculdade de Economia (para a decepção da minha mãe, que sonhava em ter um filho médico). Hoje sou especializado em Mercados Financeiros pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e Gestão Financeira e Atuarial pela FIPECAFI. 

Este ano, fui surpreendido com um convite no LinkedIn para me conectar com Guilherme Cadonhotto – especialista em renda fixa da Spiti –, e topei o desafio de me juntar ao time que é movido pela missão de contribuir para a educação financeira de brasileiros e brasileiras, focando na minha especialidade: os Fundos de Investimento Imobiliário. 

Aliás, você já conhece a Spiti?

Em 2019, Luciana Seabra reuniu 40 pessoas em torno do mesmo propósito para construir uma casa de análise regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), cujo objetivo é fazer recomendações de investimentos com alto potencial de acerto, em uma linguagem acessível a todos.

Assim surgiu a Spiti, que significa “casa” em grego – porque investimento não é nada de outro mundo, mas, sim, algo que se discute de forma cotidiana, caseira, próxima.

Eu e minha equipe temos independência total para recomendar apenas os produtos em que acreditamos, seja qual for a gestora ou corretora. Você vai ver essa independência ao acompanhar nosso trabalho.

Somos independentes porque quem paga pelo nosso trabalho são os assinantes das nossas séries. Jamais somos comissionados pelos produtos que recomendamos.

Ao receber este nosso relatório-presente, você passa a fazer parte do grupo de pessoas que têm acesso a orientações de investimento de alto nível e em bom português.

Você não está pagando nada por este conteúdo – ele é uma amostra grátis para conhecer o nosso trabalho.

Agora que você nos conhece melhor, vamos ao que interessa?

No Brasil, existe uma crença popular de que comprar um imóvel para alugá-lo é um bom investimento para receber uma renda passiva mensalmente.

De certa maneira, não está errada. Entretanto, existem vários desafios que precisam ser enfrentados no processo: reformas; inadimplência dos inquilinos ou inquilinas; tempo de vacância (quando o imóvel fica vazio e você tem de arcar com as contas, como o condomínio); questões legais e burocráticas; desvalorização do imóvel ao longo do tempo; e por aí vai.

Ou seja, o que a crença popular não diz é que podemos, sim, perder dinheiro com imóveis. É por isso que os fundos imobiliários têm se mostrado uma opção mais vantajosa.

Mas, Ricardo, que vantagens são essas?

Os FIIs funcionam como se fossem condomínios de pessoas unidas para investir no setor imobiliário. Ao fazer isso, cada uma se torna um cotista, já que, ao investir em um fundo, basicamente está comprando cotas (um pedaço) dele, e gestores especializados cuidam da administração dos recursos.

Uma grande vantagem dos FIIs é que eles derrubam logo de cara uma desvantagem clara ao se investir diretamente em imóveis: o valor mínimo para se começar é bem baixo.

Em outras palavras, isso significa que você pode comprar uma cota de um imóvel – ou de um grupo de imóveis – sem precisar desembolsar tanto dinheiro.

Além disso, é um investimento bastante democrático, pois em vez de ter de comprar um lote de cem cotas (como acontece na Bolsa de Valores quando compramos ações), o lote dos fundos imobiliários é unitário, ou seja, ainda mais acessível.

Você deve estar se perguntando como os gestores investem esse dinheiro, certo? Há fundos que compram galpões logísticos utilizados por grandes empresas, outros que adquirem prédios comerciais na Avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo, e ainda aqueles que têm participações em shopping centers que você frequenta no fim de semana. Há também fundos de imóveis residenciais, prédios de universidades, hospitais, agências bancárias e toda a variedade que você possa imaginar. E ainda tem os fundos de fundos e os chamados fundos de papel (mas esses vou deixar para explicar em outra ocasião).

 A maior parte dos lucros desses fundos (95%) deve ser repassada aos investidores semestralmente, conforme legislação vigente. Porém, é comum que os gestores dos fundos imobiliários façam distribuições mensais para os cotistas.

Outra coisa muito interessante é que os fundos são administrados por verdadeiros profissionais do ramo. Eles escolhem quais ativos (prédios, shoppings e galpões) vão colocar na carteira após uma avaliação profunda de quais acreditam ter um maior potencial de valorização e, claro, quais devem ter uma boa demanda por aluguéis.

Assim, você não precisar ganhar uma dor de cabeça – como os condôminos daquele prédio em Vila Velha – com os problemas que surgem em ser proprietário de um imóvel. Vale destacar, ainda, que os dividendos que você ganhará com os FIIs são isentos de Imposto de Renda (bem atrativo, não?).

Entretanto, como a diversidade de fundos e de setores é gigante, não é tão simples achar um bom produto e saber qual tem maior potencial de valorização.

Dica: os FIIs do segmento de logística são a “bola da vez”.

Fundos desse setor, como o Vinci Logística, englobam a aquisição e administração de galpões, centros de distribuição e armazenamento.

Eles tiveram uma alta demanda com o início da pandemia, já que boa parte do consumo da população migrou das lojas físicas para o e-commerce – que, aliás, teve um crescimento expressivo de 52% durante a crise sanitária, movimentando incríveis R$ 94 bilhões.

Com o aumento da demanda, houve também uma valorização da cota desses fundos. E acredito que a mudança no setor logístico até aqui (do varejo físico para o online) pode ter sido apenas o início de uma transformação estrutural na maneira como consumimos.

Na disputa por oferecer a entrega mais rápida e mais barata dos produtos aos clientes, grandes marcas como Amazon, Magazine Luiza e Mercado Livre têm investido maciçamente em logística – o que significa, dentre outros aspectos, inaugurar galpões em diversos estados brasileiros para aumentar sua capilaridade.

O setor de logística no Brasil é ainda pouco diversificado, portanto, tem espaço para se desenvolver, e a um custo não tão alto se comparados a outros países com pouco espaço territorial. Aqui temos dimensões continentais, com terrenos de sobra para construir mais galpões – o que diminui esse custo.

Por essas e outras, acredito que podemos esperar um bom ciclo de prosperidade para os FIIs do setor logístico.

O Vinci Logística é uma ótima porta de entrada!

No mercado desde 2018, o fundo aplica recursos em galpões logísticos e é conhecido pela alta diversificação do portfólio, tanto nas regiões em que os ativos se encontram como no segmento da indústria dos locatários.

A maior parte da receita do fundo advém de empresas consolidadas no mercado – como Ambev, Magazine Luiza, L’Oréal –, com indicadores financeiros sólidos. Portanto, não vejo problemas com inadimplência no radar.

Além disso, o segmento dominante é o de e-commerce que, como vimos, está nos seus dias de glória e promete não sair da rotina dos consumidores tão cedo.

Veja abaixo alguns dados dessa diversificação:

Nesse último gráfico, note que mais da metade dos ativos estão situados em Minas Gerais. Uma das grandes investidas do Vinci Logística é em Extrema, cidade mineira que fica bem na divisa com São Paulo, e se tornou um famoso polo de galpões logísticos em função dos incentivos fiscais oferecidos pelo governo.

Quando falamos sobre isso, é comum surgirem questionamentos do tipo: “se os incentivos fiscais acabarem, não serão afetadas as operações em Extrema?” – sobre isso, não se preocupe!

Extrema é vantajosa para além das políticas tributárias. Um exemplo: o tempo de deslocamento entre Campinas e São Paulo é o mesmo de Extrema para a capital paulista, porém o custo de pedágio é bem mais barato para quem sai da cidade mineira.

Em suma: os incentivos fiscais são apenas a “cereja do bolo”.

Os papéis da Vinci devem garantir o pagamento de “aluguéis” de cerca de 6% ao ano sobre o valor investido (mais do que muitos investimentos de renda fixa), sem contar a possível valorização dos ativos no médio e longo prazo.

Como garantir a sua cota?

Você pode comprar as cotas do fundo de duas maneiras:

• No home broker da sua corretora;
• Na seção de fundos imobiliários da sua corretora.

Basta digitar o código VILG11 e pronto! Caso as con­figurações da sua corretora estejam de acordo com o que seu perfil permite, pode finalizar a compra.

Antes de fecharmos, um recado importante:

O Vinci Logística possui diversas vantagens que o tornam um investimento atrativo agora: gestão sólida, diversificação de portfólio, segmento forte e em crescimento exponencial.

Contudo, não se esqueça que o mercado imobiliário é um vasto mundo (e põe vasto nisso!), repleto de outros bons produtos que podem se somar à sua carteira.

Sei que não é simples encontrar ativos que combinem com a sua estratégia de investimento. Portanto, se você quiser evitar investir em prédios com piscinas que desabam (espero que episódios assim não passem a acontecer com frequência), recomendo avaliar com carinho os produtos em que for alocar o seu patrimônio.  

Para isso, conte comigo e com os meus colegas da Spiti para embarcar com você nessa missão. Aqui começa uma relação duradoura!

Se você puder tirar mais um minuto e me dizer se as informações e recomendações que eu dei acima ficaram claras, por favor, clique no botão abaixo e me responda algumas perguntinhas?

Isso é fundamental para que eu saiba se estou no caminho certo.

Basta clicar no botão abaixo:

Um abraço,

Ricardo Figueiredo

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Então conheça a Spiti!

Sou a Luciana Seabra, CEO da Spiti, e misturei duas formações, em Comunicação e Economia, com o propósito de ajudar as pessoas a ganharem mais dinheiro investindo melhor. Também sou analista CNPI e planejadora certificada CFP®.

Reuni 42 pessoas em torno do mesmo propósito para construirmos juntas, começando em setembro de 2019, uma casa de análise regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), cujo objetivo é fazer recomendações de investimentos com alto potencial de acerto, em uma linguagem acessível a todos. O nome dela é Spiti, casa em grego – porque investimento não é nada de outro mundo, mas, sim, algo que se discute de forma cotidiana, caseira, próxima.

Uma condição é decisiva para nós: eu e minha equipe temos independência total para recomendar apenas os produtos em que acreditamos, não importa em que gestora ou corretora.

Você vai ver essa independência ao acompanhar nosso trabalho.

É isso que fazemos aqui na Spiti. Ao receber este nosso relatório-presente, você passa a fazer parte do grupo de pessoas que têm acesso a orientações de investimento de alto nível e em bom português. Um grupo ainda seleto, mas que, se depender da gente, vai se ampliar cada vez mais.

Somos independentes porque quem paga pelo trabalho meu e de minha equipe são os assinantes das nossas séries. Jamais somos comissionados pelos produtos que recomendamos.

Você não está pagando nada por este conteúdo – ele é uma amostra grátis para conhecer o nosso trabalho.

Até mais!

Luciana Seabra e Spiti

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Disclaimer. Este relatório de análise foi elaborado pela Spiti Análise Ltda. (“Spiti Análise” ou “Spiti”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM nº 20, de 25 de fevereiro de 2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A Spiti Análise não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelos assinantes com base no presente relatório. O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à Spiti Análise e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado. O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Resolução CVM nº 20/2021 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório. Os analistas da Spiti Análise estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da Spiti Análise. Os produtos apresentados neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos de investidor. Antes de qualquer decisão, os assinantes deverão realizar o processo de suitability e confirmar se os produtos apresentados são indicados para o seu perfil de investidor. Este material não sugere qualquer alteração de carteira, mas somente orientação sobre produtos adequados a determinado perfil de investidor. A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes. Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da Spiti Análise. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da Spiti. A Spiti se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo.